先日、仕事先の関係でファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の方と飲み会をする機会がありました。
その際、有料級のお話を幅広く聞かせてもらうことができたので、シェアしたいと思います。
今回は、ファイナンシャルプランナーがおすすめする、住宅の取得方法・買い方についてお伝えします。
まずは中古住宅を買おう。新築住宅を買うのはぜいたく。
実は今回、やよいあやさん（@aya_investor)の以下の記事を踏まえた上で、ファイナンシャルプランナーの方に住宅不動産のかしこい取得方法について聞いてみました。
やよいあやさんの、「家を買うなら、低価格の中古物件を３５年ローンで無理なく買って、リフォームするのがオススメ」という考え方に感銘を受けると同時に、お金のプロからの視点が気になったので、ファイナンシャルプランナーから見るとどうなのか、聞いてみました。
私が相談したプランナーさんによると、「自分なら間違いなくそうする」という回答をもらいました。
ＦＰの視点から考えても、「中古物件を安く買って無理なくローンを払い、必要な部分をリフォームする」という家の買い方は、ほぼ正解といえるそうです(・ω・)ｂ
大きな理由としては、やはり将来設計の観点から、新築物件を購入して毎月高額なローンを払うのは負担だし、現役を退いてからも払い続けられる保証がないから。
子供ができたら教育費など、育児に膨大なお金がかかります。
高額な住宅ローンと教育費の支払いに頭を悩ます可能性を考えると、最初から無理なく返済できる住宅ローンを組んで、余力ができたら一括返済するのが賢い住宅の買い方、とのこと。
ＦＰもうなる、不動産投資マニアともいうべきやよいあやさんのブログはこちら。
中古住宅を買うなら、築20年くらいの物件がお買い得。
ＦＰの方からおすすめされたのは、築２０年くらいの中古物件を買うことでした。
理由としては、築２０年の物件であれば減価償却が進んでおり、帳簿上の建物の資産価値がほぼゼロの物件も多いから。
（建物の耐用年数は、建物の使用目的や素材でそれぞれ変わります）
仮に帳簿上の資産価値はゼロだとしても、いまどき築２０年の家は、まだかなりキレイな物件が多いですよね。
実際、私の実家もちょうど築20年ほどですが、住み慣れた家とはいえ、客観的に見てもまったく不便は感じません。
多少のリフォームをするだけで、ほぼ新築と同じ状態にすることができます。
もちろん、帳簿上の建物の価値がゼロだとしても、まだ住める家を土地代だけで購入するのはさすがに難しいでしょう。
でも、かなりお買い得な価格で売買されている可能性が高いんです。
ただ、築20年くらいの中古物件は、非常に（主に業者からの）人気が高く、「見つけることができたらラッキー」な物件だそうです。
(２０１８年１０月１３日追記）
ファイナンシャルプランナーに相談するにあたっていろいろと参考にさせていただいた、やよいあやさんにブログをお読みいただいたところ、下記のアドバイスをいただきました。
わーありがとうございます！！
内容や引用全然もんだいありません！むしろありがたいです！
2点、「不動産取得税の免除」と「住宅ローン減税は」築20年以上だとマイホームでも使えなかったと思います。なのでそれを使いたい場合は築19年とかの中古戸建がいいのかもです！— やよいあや@不動産月収30万円ワーママ💴借金8900万円😭 (@aya_investor) 2018年10月10日
内容を確認したところ、後述する不動産取得税は築20年以上でも減額の対象にはなりますが、平成9年以降に建てられた住宅が最も控除額が大きいようです。
また、築20年以上の耐火建築物ではない物件は、後述する住宅ローン減税の対象にならない場合があるようです。
なので、もし中古戸建を取得する場合で減税の制度をフル活用したい場合は、築１９年以内くらいの物件を探すのがベターかも。
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投資用物件は安いけど、デメリットもある
スーモやホームズなどの不動産サイトでは、居宅用の不動産が販売されています。
しかし、居宅用以外にも、投資用の不動産物件を専門に取り扱うサイトも存在します。
投資用不動産については、実際に購入した経験がない私より、やよいあやさんが詳しいと思いますので、参考にしてみてください（丸投げ）。
さて、投資用物件は居宅用物件と比べると少し安く販売していることが多いです。
でも、投資用物件は安いというメリットのほかに、デメリットもあります。
投資用物件のデメリット１ 一般住宅と比べると機能性の低い物件が多い
これはすべての投資用物件に当てはまるわけではありませんが、傾向として、投資用物件として販売されている建物は、少し機能性が低い場合が多いそうです。
たとえば、壁が薄かったり、通気性が悪かったり、逆に通気性が良すぎて外との寒暖差がほとんど無かったり・・・。
夢の一軒家！と思って買うと、ガッカリしてしまう場合もあるかも。
投資用物件のデメリット２ 低金利の住宅ローンを組むことができない
いま、日本の景気の関係もあり、住宅ローンは非常に低金利で借り入れをすることができます。
住宅ローンを組もうと銀行に相談すれば、ほとんどの銀行では年利１％以下でローンを組むことができます。
でも、住宅ローンっていうのは、あくまで「自分が住むことを主目的とした住宅」を取得するためのローンなんです。
だから、投資用の不動産を取得する場合、低金利の住宅ローンによる借り入れを受けることはできません。
一括購入できない場合、不動産投資ローンという組むことになりますが、こちらの金利は安くても年利３％前後。
住宅ローンと比べると、どうしても高くつきます。
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投資用物件のデメリット３ 不動産取得税の減免を受けられない
不動産（土地や建物）を取得した場合、不動産取得税という税金がかかります。
建物を取得した場合の税額は、固定資産評価額の３％。
３％と聞くと大したことないと感じるかも知れませんが、不動産の評価額って1,000万円とか平気で超えてきますから、1,000万円の3％でも30万円です。
でも、居住用の物件を新たに取得した場合、土地と建物の不動産取得税の減額、あるいは免除を受けることができます。
新築の物件でなくとも、中古物件を購入した場合でも同様で、不動産取得税の減額を受けることができます。
（中古物件の場合、建築された年がいつかによって減額される税額が変わってきます）
ですが、自己居住用住宅でない場合、不動産取得税の減免を受けることができません。
投資用不動産を取得する場合、自己居住用と認められないため、不動産取得税は満額を納めることになります。
不動産取得税の減免については、以下の記事で詳しく書いているので、あわせてご覧いただければと思います。
投資用物件のデメリット４ 住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を受けることができない
投資用の不動産を購入する場合、低金利の住宅ローンを組むことができません。
そして、住宅ローンを組むことができないということは、住宅ローン減税を受けることができないということです。
住宅ローン減税、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
人によっては住宅ローン控除と呼ぶこともあります。
毎年の住宅ローン残高の１％を10年間、所得税から控除することができます。
所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除を受けることができます。
住宅ローン減税を受けると、基本的に毎年の所得税がゼロになるため、非常に大きい節税効果があります。
さらに、所得税がゼロになってもまだ控除できない分は、住民税のうち、年間で13万6,500円を上限に控除を受けることができます。
住宅ローン減税についての詳しい情報は、下記サイトがわかりやすいと思います。
住宅ローン減税制度は10年間利用することができるので、10年間、住民税と所得税を支払わずに済むのは大きなメリットですよね。
しかし、投資用物件を不動産投資ローンで取得すると、残念ながらこの優遇税制の恩恵を受けることができません。
このように、投資用物件は、元が低価格な分、受けることができないサービスもあるんです。
いくら物件が少し安くても、優遇税制を受けられなかったり、ローンの金利が高額だったら、損をしてしまうかも(-_-;)
投資用物件を、自己居住用住宅ローンでお得に取得する裏ワザ
低価格で販売されている投資用物件を買う場合でも、低金利の住宅ローンを組んで、住宅ローン減税も受けられる裏ワザがあるのをご存じですか？
これは不動産に詳しい人でもあまり知られていない、知っている人だけが得をする、有料級の裏ワザらしいです（ファイナンシャルプランナーの談）。
どのような方法かというと・・・
投資用物件の総床面積の半分以上を自己居住のために使うということにして銀行にローンの申請をすることです。
基本的に、市場で取引されている投資用物件（アパートやシェアハウス、戸分住宅）は、すでに入居者がいる場合が多く、当然、すでに入居者がいる場合は自己居住用として住宅を取得することはできません。
つまり、不動産投資用語でいうところの、「オーナーチェンジ物件」を取得する場合、低金利の住宅ローンを組むことはできません。
でも、不動産を買った時点で入居者がいない、あるいは少なく、総床面積の半分以上が空室であるなら、総面積の半分以上を自己居住に使う賃貸併用住宅としてローン申請すると、低金利の住宅ローンを組める場合があるそうです。
※銀行の融資担当の判断によって、総床面積の半分以上が自己居住に使うと申請してもローンを組めない場合があるようです。
高金利ローンを組ませた方が銀行にとって有利というのが大きな理由みたい。
なので、「低金利住宅ローンが組めないなら他の金融機関でローン申請する」と融資担当に告げると、ローンを組める場合もあるらしいです・・・。
※ブログを更新しながら確認したところ、すでにやよいあやさんのブログに賃貸併用住宅として住宅ローンを組む方法が取り上げられていました。
ＦＰが「有料級の情報」と言っていた情報を無料で惜しげもなく紹介してるの、すごい
まとめ。
住宅の取得について、ＦＰから教えてもらったことを備忘録的に書いてみました。
もしかすると私の理解が足りなかったり、解釈が誤っている場合があるかも知れませんので、実際に不動産を購入する予定がある人は、仲介業者などとよく相談のうえでお買い求めいただければと思います。
少しでも、これから自宅を新たに取得したいと思っている人の参考になったら幸いです。
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