不動産取得税ってなに?減額・免除するための注意点とは?

車庫 不動産取得税 お金の話

以前の記事で、「投資用物件のデメリットは、不動産取得税の減免を受けられないこと」と書きました。

 

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しかし、居住用物件を購入したとしても、不動産取得税の減免を受けられない場合があることをご存知でしょうか?

 

住宅の不動産取得税の減免を受けるためには、いくつかの条件があります。

大きく分けて、不動産取得税の減免を受けるための条件は3つ。

1 建物の床面積が50㎡以上、240㎡以下であること(附属屋を含む)
2 耐震基準要件を満たしている物件であること
3 不動産の取得申請を行うこと

 

今回は、住宅用不動産の取得税を節税する方法について解説します。

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そもそも不動産取得税ってなに?

不動産取得税という税金自体、あまり身近なものではないので知らない方も多いかもしれません。

不動産取得税は、土地や建物を取得(売買のほか、相続や贈与なども含む)したときに発生する税金です。
自分で土地や建物を買うなんてこと、普通に生きていれば一生に一度あるかどうかという人がほとんどなので、あまり存在を知らない人も多い税金です。


不動産取得税の金額は、固定資産税評価額の3%(居住用以外の建物は4%)。

評価額が1,000万円の不動産を買ったら、30万円の税金が課されることになります。

大金を支払って住宅を取得した直後に高額な税金が来ることになるため、制度を知らないとびっくりしちゃいますね。

固定資産税評価額は、市町村の税務担当課が実際に不動産を見て決定します。
評価額が知りたい方は、固定資産税の納税通知書を見るか、実際に市役所窓口で確認しましょう。
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床面積が50㎡~240㎡の間でないと不動産取得税は減免されない

床面積が50㎡未満の小さな一軒家の場合、不動産取得税の減免対象外です。
また、床面積240㎡以上の大きい建物の場合も、減額を受けることができないので要注意。

床面積の条件で特に注意が必要なのは、住宅そのものが240㎡未満でも、倉庫や車庫などの附属屋を含めると240㎡を超えてしまう場合も、不動産取得税の減免を受けられないということ。

住宅とつながっていないとしても、敷地内に車庫などを建てて床面積が240㎡という基準を超えてしまったらアウトです。厳しいです。

 

もしどうしても不動産取得税の減免を受けたい場合のテクニックとしては、総床面積240㎡以下の住居を建築して1年以上経ってから、新たに車庫などを建てることで、住宅分の不動産取得税は減免を受けることができます(附属屋の分は課税されます)。

ただ、車庫を作るために新たに契約をしたり、本当は今すぐに欲しい車庫を1年以上建てるのを我慢するほどの価値があるかを考えると、微妙です。

どうしても不動産取得税を払いたくないなら、住宅自体を少し小さくする方法が一番簡単かもしれません。

車庫 不動産取得税

Skitterphoto / Pixabay

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耐震基準要件を満たしていないと不動産取得税が減免されない

不動産取得税の減免を受けるには、耐震基準要件というものを満たしている住宅を取得しなければいけません。

「耐震基準要件」という言葉を聞くとむずかしそうに感じますが、これから家を買おうと思っている人にとっては、あまり難しく考える必要はありません。
なぜなら、昭和57年(1982年)1月1日以降に建築された物件は、無条件で耐震基準要件を満たしているから。

 

なぜ昭和57年が基準点なのかは分かりませんが、これから物件を買おうと思っているなら、それなりに新しい家を買うつもりの人がほとんどでしょう。

もしも昭和57年より前に造られた家を買うつもりの場合、不動産業者にあらかじめ、耐震診断によって耐震基準を満たしていることの証明書があるか確認しましょう。

また、もし住宅を購入した時点では耐震基準を満たしていなかったとしても、購入から半年以内にリフォームを行って耐震改修をすれば不動産取得税の減免対象になります。

 

基準を満たしていても、不動産取得税が全額免除されるとは限らない

不動産取得税の減免制度は、ゼロサムではありません。
減免に該当したとしても、全額が減免されるとは限らず、実際の不動産の固定資産税評価額から、一定の金額を控除したうえで、「控除後の金額×3%」が課税されます。

控除される金額は、以下のように建築された年によって変わります。

・昭和29年7月1日から昭和38年12月31日まで ・・・ 100万円
・昭和39年1月1日から昭和47年12月31日まで ・・・ 150万円
・昭和48年1月1日から昭和50年12月31日まで ・・・ 230万円
・昭和51年1月1日から昭和56年6月30日まで ・・・ 350万円
・昭和56年7月1日から昭和60年6月30日まで ・・・ 420万円
・昭和60年7月1日から平成元年3月31日まで ・・・ 450万円
・平成元年4月1日から平成9年3月31日まで ・・・ 1,000万円
・平成9年4月1日以降 ・・・・・・・・・・・・・・・ 1,200万円
イメージが湧きにくいかもしれませんが、たとえば、平成5年に建築された、評価額1,500万円の中古住宅を購入した場合。
上の表のとおり、評価額のうち1,000万円が不動産取得税の基準から控除されるので、
(1,500万-1,000万)×3%=15万円が実際に納税すべき不動産取得税の額になります。
なお、計算した結果の数字がマイナスになる場合は、不動産取得税は課されません。
ちなみに減免を受けられなかった場合、1,500万円×3%なので、45万円が納めるべき税額ということになってしまいます。
※具体例として出したものの、平成5年建築の、総床面積が240㎡以下の住宅で評価額が1,500万円と高額な例は無いと思います。
不動産取得税の計算

stevepb / Pixabay

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不動産の取得申請を行わないと、減免を受けられないことがある

基本的に日本の税制は、課税するときは何も言わなくても課税されますが、減税は申請しないと受けられません。

特に、築年数がそれなりに経っていて、耐震基準を満たしているかどうかがパッと見では判断できない場合は、自分で減額申請を行わないと不動産取得税の減免は受けられません。

 

基本的には、不動産を取得してから期間を置いたころに、役所のほうから「不動産取得申告書」が郵送されてきます。

送られてきた申告書に「特例適用住宅控除の申請をするかどうか」のチェックボックスがあるはずなので、チェックを入れて、役所側に要求された添付書類をつけて提出すればOK。

うっかり申請書の提出を忘れてしまったり、チェックボックスにチェックを入れ忘れると、不動産取得税の減免を受けられたのに満額が課税されてしまう場合があるので注意です。

 

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不動産取得税の減免まとめ。

いかがだったでしょうか?

制度の理解自体は結構面倒かもしれませんが、じつはあまり深く考えなくても減免を受けられる場合がほとんどです。

総床面積50㎡~240㎡という条件は、田舎に昔からあるような大きな家を買うのでなければ、基本的にはクリアできます。

耐震基準も、よほどの物件でなければ問題ないでしょう。もしも耐震基準を満たしていなかったとしても、リノベーションで耐震補強工事すればOK。

不動産の取得申請書は、普段から郵便物をちゃんと確認する習慣があれば心配いりません。申請に必要なものはちゃんと書かれているはずです。

 

不動産取得税の減免申請を忘れてしまうと、かなり高額な税金の通知書が自宅に届いてしまいます。
制度を賢く利用して、節税を心がけましょう。

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